Sluit menu

3 x jaarlijkse belasting op vastgoed en hoe deze vermijden

1.    Zo betaal je géén belasting op huurinkomsten

Vervelend toch, wanneer de fiscus jouw rendement op vastgoed vermindert? Een noodzakelijk kwaad? Na het lezen van dit artikel weet je hoe je belastingen legaal vermijdt en jouw rendement hoge toppen scoort.

Op de hoogte blijven van de laatste nieuwtjes omtrent vastgoed?

Huuropbrengsten worden als volgt belast. Als basis voor de personenbelasting op onroerende inkomsten gebruikt de fiscus meestal het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.), vermeerderd met 40%. Dit is het geval wanneer jouw huurder de woonst gebruikt voor privé doeleinden (gewoon wonen dus). Deze belastinggrondslag is zeer voordelig want het K.I. is veel lager dan de werkelijke huuropbrengsten.

Formule voor (huidige) grondslag belasting huurinkomsten:

KI x gezondheidsindex (1,7491 voor aanslagjaar 2017)+ 40%

 

Wanneer je echter verhuurt aan een vennootschap of iemand die de woning voor zijn of haar beroep gebruikt, dan belast de fiscus de werkelijke huurinkomsten. Dit is ook het geval voor de opbrengsten van een hotelkamer.

Denk je dat de overheid het lage K.I. als basis zal blijven gebruiken voor ‘gewone’ verhuur aan particulieren? Of zullen binnenkort ook daar de effectieve huuropbrengsten belast worden? Je raadt het al… Het soort investeringsvastgoed zal vermoedelijk binnenkort geen verschil meer maken (ook onder Europese druk). Dus laat dat je niet tegenhouden om te investeren in hotels of vakantieparken.

Groot voordeel bij belasting op werkelijke huuropbrengsten is bovendien dat je minstens 40% mag aftrekken van de belastingen als een forfait voor de beroepskosten. Zelfs meer indien je die kosten bewijst. Je betaalt vervolgens de gewone progressieve personenbelasting op de resterende onroerende inkomsten. Dat wil zeggen volgens de ‘schijf’ waarin je door je beroeps- en andere inkomsten valt. Wanneer je vrij veel verdient, kan dat 50% bedragen. Maar wij hebben nog een gouden tip voor jou…

Gouden tip: Lenen voor vastgoed om belastingen te besparen

Lenen voor vastgoed is niet alleen interessant om zo een hoger rendement op jouw eigen inbreng te behalen (‘hefboomeffect’). Lenen is ook fiscaal een slimme zet. De intresten op jouw lening kunnen namelijk volledig afgetrokken van de belasting op jouw (onroerende) huurinkomsten. Zo kan het zelfs zijn dat je geen belasting op vastgoed moet betalen!

Hoe zit het met gemeubelde verhuur?

Dit is iets wat weinigen weten. Wanneer je een appartement, hotelkamer of (vakantie)woning gemeubeld verhuurt, zijn de huuropbrengsten deels onroerend, deels roerend (namelijk de vergoeding voor de meubels). Het gedeelte dat de huurder voor de meubels betaalt -in principe 40% van de huurprijs- wordt belast aan 30%.

Wij kunnen je verklappen dat het mogelijk is om de meubels voor minder dan 40% te doen meetellen. Bovendien mag je maar liefst 50% van jouw belastingen aftrekken als forfaitaire kosten, zodat je 15% belasting op vastgoed bespaart.

  1. Vergeet de onroerende voorheffing niet

Naast de (federale) personenbelasting op jouw huurinkomsten zijn er natuurlijk nog de jaarlijkse ‘grondlasten’ of onroerende voorheffing.

Voor het (Vlaams) Gewest bedraagt die 2,5 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.). Dat is weinig, maar de provinciale en vooral gemeentelijke opcentiemen maken dat dit je ongeveer 1 maand huur kost.

  1. Tweede verblijfstaks vermijden?

Veel steden en gemeenten heffen zelf ook belastingen op vastgoed, zoals een belasting op tweede verblijven. Is die taks te vermijden? In Koksijde is die tweede verblijfstaks discriminerend en onwettig verklaard, in Knokke en De Panne worden er ook vragen bij gesteld. Indien de heffing toch wettelijk is, kan die al snel jaarlijks 1.000 EUR bedragen. Lees verder hoe je dit kan vermijden. Soms is er nog een milieubelasting en huisvuiltaks, afhankelijk van de gemeente waarin jouw onroerend goed zich bevindt.

Wat is nu een ‘tweede verblijf’?

Er is sprake van een tweede verblijf wanneer er niemand gedomicilieerd is in de woning (‘geen hoofdverblijfplaats heeft’) terwijl die op elk ogenblik voor bewoning gebruikt kan worden.

TIP: Geen tweede verblijfstaks bij hotelkamer

Indien je investeert in een hotel door een hotelkamer aan te kopen, heb je slechts een beperkt budget nodig. Bovendien vermijd je zo de taks op tweede verblijven en betaal je minder belasting op vastgoed. Een goede ligging en professionele uitbating zijn in die sector wel noodzakelijk.

Bricks and Leisure heeft een paar interessante hotelprojecten voor jou, in samenwerking met internationaal gekende ketens.

Schrijf u in op de nieuwsbrief
  • We behandelen uw gegevens net zoals ons vastgoed. Met de grootste zorg.