Sluit menu

Veilig beleggen met sociaal vastgoed

De gemiddelde investeerder ontvangt jaarlijks bij verhuur van hun vastgoed slechts tien van de twaalf maanden aan huurinkomsten. Het is een courant probleem, eentje waardoor verhuurders steeds vaker op zoek gaan naar meer zekerheid en stabiliteit in hun investeringen.

Ben je op zoek naar veilige belegging? Een belegging die rendement garandeert? Dan is investeren in sociaal vastgoed dé perfecte oplossing voor jou. Je verhuurt hier namelijk niet rechtstreeks aan de huurder, maar aan een sociaal verhuurkantoor. Het principe is eenvoudig: je verhuurt je vastgoed via een sociaal verhuurkantoor onder de marktprijs, waardoor mensen in nood goedkoper kunnen huren, maar in ruil krijg je wel jarenlange zekerheid van huurinkomsten en enkele fiscale voordelen. Een belegging met garantie als het ware. En eentje die nog maatschappelijk verantwoord is ook.

First things first: wat is een sociaal verhuurkantoor precies?

Sinds de jaren ‘70 beschikt België over sociale verhuurkantoren, maar wat zijn deze precies?

De sociale verhuurkantoren werden opgericht omdat er in België sprake was van een groot gebrek aan sociale woningen. Een sociaal verhuurkantoor (SVK) is een vzw die op zoek gaat naar huisvesting bij privéverhuurders en die dan onderverhuurt aan sociale huurders. Ze dienen dus als tussenpersoon tussen de privéverhuurders enerzijds en de sociaal huurders anderzijds.

De oprichting van sociale verhuurkantoren was een enorm goede evolutie in de vastgoedsector en bracht een groter aanbod op de sociale huizenmarkt met zich mee, wat hoognodig was om aan de vraag te beantwoorden. Maar vergis je niet: de vraag naar sociale woningen is vandaag nog steeds groter dan het aanbod en er zijn enorme wachtlijsten als je een sociale woonst wil. Dat maakt dat sociaal vastgoed enorme goede belegging is en blijft.

De voordelen van verhuren aan een sociaal verhuurkantoor

Investeren in sociaal vastgoed en vervolgens jouw woonst verhuren via een sociaal verhuurkantoor?

Voor wie van zekerheid en stabiliteit houdt, is dit dé ideale belegging.

Hier vind je een overzicht van alle voordelen:

  1. Gegarandeerde huuropbrengsten

Beschik je over sociaal vastgoed? Dan verhuur je eigenlijk niet rechtstreeks aan de bewoner van het pand, maar aan het SVK. Zij hebben op hun beurt een contract van onderverhuur met hun klanten, de sociale huurders. Dat klinkt op eerste zicht misschien wat omslachtig, maar het betekent wel dat jouw huurinkomsten door het SVK betaald worden. Als pandeigenaar van een sociale woonst hoef je dus niet langer wakker te liggen van wanbetalingen of achterstallige huur. Het SVK is verantwoordelijk voor de betaling van de huur en garandeert maandelijkse huurinkomsten voor de volledige looptijd van het huurcontract – ongeacht of jouw woning effectief bewoond of verhuurd wordt of niet.

Het is een huurgarantie als het ware.

Lees meer: huurgarantie in vastgoed, een goed bewaard geheim.

En dat heeft een fantastische meerwaarde, zeker als je weet dat onderzoek* uitwees dat 24% van de conflicten tussen huurder en verhuurder ontstaan door (niet)-tijdige huurbetalingen en huurachterstand. Wanbetalers, leegstand en de stresserende zoektocht naar huurders? Allemaal verleden tijd.

*Het Grote Woononderzoek van Steunpunt Wonen in 2013

     2. Minimaal onderhoud van de woning

Aangezien het sociaal verhuurkantoor jouw huurder is, is het ook hun verantwoordelijkheid om jouw woning bij einde van het contract in de oorspronkelijke staat terug over te dragen. Wat dat concreet betekent? Jij bent enkel verantwoordelijk voor ouderdomsslijtage en hoeft je helemaal geen zorgen te maken over eventuele onderhoudskosten of schade. Kleine mankementen en huurschade neemt het SVK voor hun rekening. Is de oven stuk? Werkt de frigo plots niet meer? Daar hoef je je helemaal niets van aan te trekken. Bij sociaal vastgoed en verhuur via een sociaal verhuurkantoor zal er dus geen sprake zijn van onverwachtse onderhoudskosten zijn die jouw uiteindelijk rendement naar beneden drukken.

     3. Een waaier aan premies en subsidies bij renovatiewerken

Plan je om je woning te verbouwen of renoveren om die dan nadien te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor?

Dan kan je genieten van heel wat interessant premies en subsidies.

Afhankelijk van het gewest waar je investeert in een woning, kan je als sociaal verhuurder aanspraak maken op een resem aan premies:

  • In Vlaanderen kan je als sociale verhuurder aanspraak maken op de Vlaamse renovatiepremie, de Vlaamse verbeterings- en aanpassingspremie (VAP) en/of de sociale dakisolatiepremie. Bij de Vlaamse renovatiepremie bijvoorbeeld geniet je van 30% met een maximum van 10.000 euro; maar het moet dan wel over fundamentele werken gaat, niet over verfraaiingsrenovaties.
  • In Brussel zijn de bedragen nog straffer: daar krijg je een renovatiepremie van maar liefst 80% en kan je automatisch rekenen op een enorm voordelige energiepremie wanneer je energiebesparende werken aan je woning doet. Daarnaast gooien de 19 Brusselse gemeentes daar veelal nog een gemeentepremie bovenop.

Maar daar stoppen de voordelen niet wanneer je renovatiewerken uitvoert. Sommige provincies, steden en OCMW’s reiken een premie uit of stellen een renteloze lening ter beschikking in het geval van renovatiewerken. Daarvoor informeer je je best bij jouw provincie of gemeente of ga je langs bij jouw sociaal verhuurkantoor. Bij hen kan je namelijk heel vaak ook terecht voor advies over of toezicht op je renovatiewerken.

Tot slot maak je je kans op premies van energieleveranciers en netwerkbeheerders, die allemaal cumuleerbaar zijn.

Het totale rekensommetje… dat is snel gemaakt, niet?

    4. Verhuren aan een sociaal verhuurkantoor is fiscaal interessant

Sociale verhuurders genieten naast premies ook tal van fiscale voordelen bij renovatiewerken.

In Vlaanderen kan je een belastingvermindering krijgen op je personenbelasting wanneer je renovatiewerken uitvoert en dus uitgaven doet om jouw woning, die verhuurd wordt via het SVK, te vernieuwen. Dat voordeel bedraagt 9 keer 5% van de gemaakte renovatiekosten.

Wel zijn er twee voorwaarden waaraan voldaan moet worden:

  • Je moet voor minstens 10.980 euro aan renovatiewerken uitvoeren.
  • De woning moet minstens vijftien jaar oud zijn.

Lees meer: De beste tips & tricks over belastingen op huurinkomsten.

     5. Verlaagd btw-tarief bij nieuwbouw

Wanneer je als eigenaar van een nieuwbouwwoonst beslist om voor minstens 15 jaar te verhuren via een sociaal verhuurkantoor, dan heb je recht op een verlaagd belastingtarief van 12%. Dat is een pakker minder dan het gangbare btw-tarief van 21%. Plezant, niet?

     6. Verlaagde onroerende voorheffing

Als sociale verhuurder profiteer je ook van een fikse vermindering op jouw onroerende voorheffing. Deze gewestelijke belasting op jouw onroerende goederen, die berekend wordt op jouw kadastraal inkomen (KI), bedraagt normaal in Vlaanderen 3,97% en in Brussel 1,25% van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Bij sociale verhuur is dit heel wat lager: in Vlaanderen kan je rekenen op een verminderd tarief van 2,54% en in Brussel staat de teller zelfs op 0%. Zo vallen jouw opcentiemen en gemeentebelasting meteen ook veel lager uit.

     7. Geen leegstandheffing

Wanneer jouw woning 12 maanden onafgebroken leegstaat, dan wordt het opgenomen in de leegstandsinventaris. Is dat het geval, dan moet je ook een bijkomende belasting (leegstandheffing) betalen op jouw pand. Dit is een stedelijke bevoegdheid, dus het kan fluctueren, maar het is veelal prijzig.

Neem Brussel bijvoorbeeld. Daar heeft de Cel ‘Leegstaande woningen’ van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel de taak om leegstaande woningen op te sporen, inbreuken vast te stellen en de eigenaar op de hoogte brengen. De belasting wordt berekend als volgt:

LEEGSTANDHEFFING:

500 x gevelbreedte (in m) x aantal verdiepingen die leegstaan x aantal jaren leegstand

Een voorbeeld: 500 x 6 m x 2 verdiepingen x jaar leegstaand = 6000 euro

Even slikken, niet?

Gelukkig kan je een dergelijke financiële kater vermijden als je samenwerkt met een sociaal verhuurkantoor. Tijdens de looptijd van het huurcontract zorgt het sociaal verhuurkantoor namelijk dat de woning continu verhuurd is. Als een huurder de woning verlaat, dan gaat het SVK meteen op zoek naar een nieuwe huurder. Daardoor vermijd je langdurige leegstand en dus ook de bijhorende leegstandheffing.

     8. Gunstige personenbelasting

Vroeger werd onderverhuring belast op de werkelijke huuropbrengsten. Sinds enkele jaren is dat niet meer het geval. Net zoals bij private huur, word je vandaag belast op je het geïndexeerde kadastraal inkomen wanneer je verhuurt via een sociaal verhuurkantoor. Een gunstige zaak!

     9. Geen gerechtelijke procedures en administratieve rompslomp

Het sociaal verhuurkantoor is jouw huurder en zij zijn dus rechtstreeks verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen.

Je hebt geen rechtstreeks contact met de onderhuurder, waardoor je ook geen risico loopt op langdurige gerechtelijke procedures. Dat is een risico dat volledig ten laste valt van het sociaal verhuurkantoor.

En ook op administratief vlak win je wanneer je verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Van plaatsbeschrijving, over huurcontract, inclusief alle kleine lettertjes, onleesbare wetgevingen en dubbelzinnige clausules, tot de registratie van dat contract: wat een gedoe, zeg! Maar daar heb je allemaal geen last van als je kiest voor een sociaal verhuurkantoor, want zij nemen de praktische rompslomp volledig van jou over. Lekker gemakkeijk!

Lees meer: een zorgeloze vastgoedinvestering, bestaat dat?

     10. Een professionele partner die jou overal bijstaat

Wie in zee gaat met een sociaal verhuurkantoor, kiest voor een professionele partner met bakken ervaring op de huurmarkt.

Je verliest misschien wel iets van controle, maar je zal er geen seconde slechter door slapen.

Integendeel!

Het SVK neemt van jou het beheer van jouw woning over en volgt alle administratieve taken op: opmaken en registreren van het huurcontract, afsluiten van de brandverzekering, opmaken van de plaatsbeschrijving, … Zo geniet je met een gerust hart van jouw vastgoedinvestering.

De voordelen zelf ondervinden? Ontdek Waterfront 35, een prachtig project aan de Brusselse kanaalzone. 

Een vraag? Aarzel dan niet om contact op te nemen, onze adviseurs helpen je graag verder!

Schrijf u in op de nieuwsbrief
  • We behandelen uw gegevens net zoals ons vastgoed. Met de grootste zorg.