Sluit menu

Om deze hele boterham overzichtelijk te houden, delen we alle informatie op in verschillende deelvraagjes:

  1. Wat is sociaal vastgoed?
  2. Hoe kan ik investeren in sociaal vastgoed in Brussel?
  3. Wat zijn de voordelen van een sociaal verhuurkantoor?
  4. Waarom investeren in sociaal vastgoed in Brussel?

1. Wat is sociaal vastgoed?

Sociaal vastgoed is vastgoed dat specifiek bestemd is voor gezinnen of personen met een bescheiden inkomen. Wie aanspraak wil maken op zo’n woning moet voldoen aan diverse voorwaarden die afhankelijk zijn van de organisatie waarbij de kandidaat-huurder zich aanmeldt. Geïnteresseerden die in Brussel een sociale woning willen huren, hebben een drietal opties: het Woningfonds, het OCMW of een sociaal verhuurkantoor.

Het Woningfonds van het Brussels gewest verhuurt zo’n 1000 woningen in 19 gemeenten. Die zijn goedkoper dan op de privémarkt, maar blijken beperkt in aanbod. Het OCMW biedt verschillende diensten voor wie financiële moeilijkheden heeft, waaronder sociale huisvesting. Die huurprijzen zijn veelal het goedkoopst.  Zowel het Woningfonds als het OCMW zijn overheid gesteund- en gefinancierd. 

Op de private markt kan een potentiële huurder terecht bij een Sociaal Verhuurkantoor (SVK),een vzw die privéwoningen verhuurt aan sociale voorwaarden.. Die woningen zijn duurder dan de publieke sociale huisvestingsmarkt, maar goedkoper dan de privémarkt. Op dit moment beheren alle SVK's samen zo’n 4.500 woningen in Brussel. Ze  worden erkend, goedgekeurd en gesubsidieerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Razend interessant voor wie wil investeren in sociaal vastgoed in Brussel.

2. Hoe kan ik investeren in sociaal vastgoed in Brussel?

Investeerders die een graantje willen meepikken van de Brusselse huisvestingsmarkt, kunnen dat héél makkelijk dankzij een Sociaal Verhuurkantoor. Vrijwel elke eigenaar kan naar zo’n SVK stappen om z’n woning langs die weg op de huurmarkt te zetten. Al moet die woning uiteraard aan enkele voorwaarden voldoen. Zo voert het SVK telkens een controle uit op vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Laat u echter niet afschrikken, over het algemeen komt elke leefbare woning in aanmerking. U hoeft niet géén domotica of ‘het zeer sterke laminaat’ van Donald Muylle te installeren, wees gerust. 

Bovendien slaan heel wat projectontwikkelaars en SVK’s de handen in elkaar om betaalbare appartementen en/of woningen op de markt te zetten. Die zijn vanzelfsprekend conform de sociale huisvestingswetten. Ook bij hen kan u probleemloos aankloppen. Nòg minder administratieve rompslomp, dezelfde zorgeloze verhuurgarantie.

3. Wat zijn de voordelen van een sociaal verhuurkantoor?

De sociale verhuurkantoren sprongen in de jaren ’70 als paddenstoelen uit de grond om een win-winscenario te schrijvenvooreigenaar énhuurder. Terwijl een financieel minder slagkrachtige huurder van voordeliger huurtarief geniet, profiteert de sociale verhuurder van een lange lijst voordelen. Een overzicht:

    1. Gegarandeerde huuropbrengsten

Eigenlijk verhuurt u niet rechtstreeks aan de bewoner van uw pand, maar aan het Sociaal Verhuurkantoor, dat op zijn beurt een contract van onderhuur heeft met zijn klanten, de sociale huurders(en bewoners van uw pand). Klinkt misschien wat omslachtig, maar dat betekent wel dat uw huurgeld door het SVK betaald moet worden, ongeacht of uw woning effectief bewoond/verhuurd wordt. Een fantastische meerwaarde als u weet dat ‘Het Grote Woononderzoek’ van Steunpunt Wonen in 2013 uitwees dat het overgrote deel van de conflicten (24%) tussen huurder en verhuurder veroorzaakt worden door (niet)-tijdige huurbetalingen en opgestapelde huurachterstand. Het verhuurkantoor garandeert u daarentegen van maandelijkse huurinkomsten voor de volledige periode van het huurcontract. Wanbetalers, leegstand en de stresserende zoektocht naar huurders: ’t is allemaal verleden tijd.

    2. Geen leegstandsheffing

Wanneer uw woning 12 maanden onafgebroken leeg staat, wordt het opgenomen in de leegstandsinventaris. ‘Leeg’, betekent in deze context dat meer dan 50% van het pand niet meer gebruikt wordt. Aangezien u dankzij een SVK zo’n toestanden absoluut vermijdt, ontsnapt u bijgevolg ook aan de prijzige leegstandsheffing, een bijkomende belasting op panden in de leegstandinventaris.

De leegstandheffing is een stedelijke bevoegdheid en kan stevig fluctueren.In Brussel heeft de Cel ‘Leegstaande woningen’ van het Gewestelijke Overheidsdienst Brussel de taak om leegstaande woningen op te sporen, inbreuken vast te stellen en de eigenaar op de hoogte te brengen. De boete/belastingen wordt berekend via onderstaande fomule: 

LEEGSTANDHEFFING:

500 x gevelbreedte (in m) x aantal verdiepingen die leegstaand x aantal jaren leegstand

VOORBEELD

500 x 6 m x 2 verdiepingen x 1 jaar leegstand

= 6000 EURO

Even slikken, niet? Gelukkig zal zo’n financiële kater u nooit migraine bezorgen, zolang uw verhuurcontract bij het SVK loopt. Indien een huurder uit uw woning trekt, zoekt het verhuurkantoor meteen een nieuwe.

    3. Tot 27 jaar huurzekerheid

Bij een sociale verhuur sluit u een huurcontract af met een sociaal verhuurkantoor van minstens negen jaar. Daarna kunt u als eigenaar het contract voor telkens 3 jaar verlengen, tot maximum 27 jaar. Tijdens deze periode bent u verzekerd van huurgeld, zelfs als uw huurder vroegtijdig zou opzeggen (zie hierboven). 

Op de private verhuurmarkt liggen die kaarten evenwel anders: daar kozen in 2013 nog meer dan 30% van de huurders voor een contract van drie jaar. Eens dat afloopt, kunnen de huurders wel verlengen, maar als eigenaar zit u driejaarlijks opgezadeld met onzekerheid. Moet ik nieuwe huurders zoeken of blijven mijn huidige huurders? Met een SVK zal u zich die vraag minstens 27 jaar niet moeten stellen.

    4. Géén administratieve rompslomp

U bezit een tweede woning om te verhuren? Check. U heeft huurders gevonden die het huurgeld financieel kunnen dragen? Dubbelcheck. Maar dan begint pas. Van plaatsbeschrijving, over huurcontract, inclusief alle kleine lettertjes, onleesbare wetgevingen en dubbelzinnige clausules, tot de registratie van dat contract: wat een gedoe, zeg! Als u evenwel kiest voor sociale verhuur, neemt een SVK deze praktische rompslomp van u over. Lekker makkelijk.

Lees meer: Een zorgeloze vastgoedinvestering, bestaat dat?

    5. Professionele begeleiding

Ja, u geeft enkele verantwoordelijkheden uit handen, maar het risico op een maagzweer of klamme handjes zal geenszins niet toenemen. Wie in zee gaat met een SVK kiest voor een professionele partner met bakken ervaring op de huurmarkt. Ondanks een miniem verlies aan controle, zal u geen seconde slechter slapen.

    6. Geen makelaarskosten

Hoewel het sociaal verhuurkantoor in zekere zin de taken van een makelaar overneemt (zie hierboven), hoeft u géén extra (makelaars)kosten neer te tellen.

    7. Een waaier aan premies en subsidies

Afhankelijk van het gewest, kan u als sociaal verhuurder aanspraak maken op een resem premies, ongeacht uw inkomen of vermogen. In Vlaanderen geniet een sociale verhuurder een premie van 30% met een maximum van 10.000 euro op eventuele renovatiewerken. Het moet dan wel over fundamenteel belangrijke werken gaan, niet over verfraaiingswerken. Bovendien moet de woning 30 jaar oud zijn. In Brussel zijn de bedrage nog straffer: daar krijgt u een renovatiepremie van liefst 80% en kan u automatisch rekenen op de voordeligste energiepremie, een subsidie op energiebesparende werken aan uw woning. Daarnaast gooien de negentien Brusselse gemeenten daar veelal nog een gemeentepremie bovenop en kan u bij heel wat SVK’s terecht voor advies over of toezicht op uw renovatiewerken.

Sommige provincies,steden en OCMW’s reiken een premie uit of stellen een renteloze lening ter beschikking van het SVK of de eigenaar in geval van renovatiewerken. Daarvoor kan u zich best informeren bij uw provincie of gemeente of ga langs bij het sociaal verhuurkantoor. 

Tot slot maakt u kans op premies van energieleveranciers of netwerkbeheerders, die dan ook nog eens cumuleerbaar zijn. Ons lijkt het rekensommetje vrij snel gemaakt. 

    8. Minimaal onderhoud

Aangezien het verhuurkantoor de facto als huurder optreedt, is het uiteraard verplicht om uw woning na afloop van het contract in de oorspronkelijke staat aan u over te dragen. Kleinere mankementen en huurschade zijn voor hun rekening, u bent enkel verantwoordelijk voor de ouderdomsslijtage. Als plots de koelkast of de oven stuk blijkt te zijn, hoeft u zich daar dus geen zak van aan te trekken. Bij sociale verhuur zullen onverwachte onderhoudskosten uw uiteindelijk rendement niet naar de beneden drukken.

    9. Fiscale voordelen

Sociale verhuurders krijgen een belastingvermindering op alle renovatiewerken die genieten van het 6% tarief, dus niet alleen de energiebesparende. Die vermindering bedraagt 45% op alle facturen, gespreid over 9 jaar, ofwel een negen jaar lange vermindering van 5% per jaar. Wel twee voorwaarden: u moet voor minstens 10.980 euro renovatiewerken laat uitvoeren en de woning moet minstens vijftien jaar oud zijn. Ontdek hier nog meer tips over belastingen op huurinkomsten

   10. Verlaagde onroerende voorheffing

Als sociale verhuurder profiteert u van een fikse vermindering op uw onroerende voorheffing, een gewestelijke belasting op uw onroerende goederen dat berekend wordt op uw kadastraal inkomen (KI). In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief 3,97% van het geïndexeerde KI, in Brussel slechts 1,25%. In geval van een sociale verhuur kan u als eigenaar in Vlaanderen rekenen op een verminderd tarief van 2,54%, in de hoofdstad staat die teller zelfs op 0(!)%. Bijgevolg vallen ook uw opcentiemen en gemeentebelasting veel lager uit.

    11. Gunstig meerwaarderendement

Net als op de private markt, mag u bij sociaal vastgoed rekenen op een meerwaarderendement. De Beleggersgids schatte het totale rendement, meerwaarde op doorverkoop en huuropbrengst op zo’n 3 à 6%. Tel daarbij het zeer beperkte risico, de minimale onderhoudskosten en de vrijwel afwezige kopzorgen, en u botst op een vastgoedbelegging die meer dan rendabel is.

4. Waarom investeren in sociaal vastgoed in Brussel?

Uit de meeste recente cijfers blijkt dat in 2016 over heel België 280.687 sociale woningen verhuurd werden en liefst 215.794 gezinnen op de wachtlijst stonden. Dus waarom zou u net in Brussels sociaal vastgoed investeren? Waarom is Brussels the place to been niet Kappelle-op -den-bos of Sint-Kruis-Winkel? Wel, omdat de cijfers dat zeggen. Klaar voor een overloadaan statistieken en weetjes? Ja? Daar gaan we.

    1. Wereldstad in ontwikkeling

Waarom investeren in een centrumstad een goede zet is, weet u uiteraard al langer. Een uitstekende locatie, groeiende vraag en stijgende prijzen: de voordelen zijn legio. Maar dat geldt voor quasi élke Belgische centrumstad, van Oostende tot Aarlen. Wat maakt onze hoofdstad dan zo speciaal op dat vlak? Nogmaals: àlle relevante statistieken.

Zo bleek begin 2017 uit de jaarlijkse vastgoedbarometer van vastgoedmakelaar ERA dat in de periode 2010 – 2016 de huizen in Brussel het dikste prijskaartje hadden (zie hieronder). Vorig jaar becijferde Savilis, een ander makelaarskantoor, zefls dat onze hoofdstad vrijwel onbetaalbaar wordt. De prijzen onder de schaduw van het Atomium blijken tot de sterkste stijgers van Europa te behoren – in het jaar 2017 gingen de prijzen met liefst 5% omhoog.

Naast de aankoopprijzen swingen ook de Brusselse huurtarieven de pan uit. Volgens De Standaard liggen de duurste gemeente op de as Brussel – Antwerpen en uit statistieken blijkt dat de Brusselse huurprijzen in de periode 2016 -2017 met liefst 30% de hoogte ingingen. In het centrum, welteverstaan, in de randgemeenten liggen de prijzen nog een schavotje hoger: zes van de tien duurste gemeentes in België liggen rond de Europese hoofdstad. Geen énkele Vlaamse centrumstad is in die toptien te bespeuren. 

Het mag stilaan duidelijk zijn: huren in Brussel is pokkeduur. Die torenhoge prijzen komen uiteraard niet uit de lucht gevallen, maar zijn het resultaat van een perfecte symbiose tussen economische drukte en een centrale ligging. Brussel blijft het kloppend hart van de Europese Unie en lokt dankzij een uitstekende locatie tal van (inter)nationale bedrijven naar de oevers van de Zenne. Die brengen een roedel werknemers op de been die met hun kroost liefst in Brussel en omstreken hun tentje opslaan. De Belgische files, weet u wel… Bovendien is het aanbod winkels, restaurants, cafés en cultuurzalen nergens groter dan in onze hoofdstad. Meer dan Brugge, Gent en zélfs Antwerpen blijkt Brussel een Belgische stad met internationale uitstraling. Een wereldstad, quoi. 

     2 .Gigantische woonmarkt

Een studie van de Vlaamse Gemeenschapscommissie (VGC) toonde aan dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2015 officieel 1.175.173 inwoners telde. Vier jaar later blijken dat er volgens La Capitale al meer dan 1.120.000 te zijn. Vooral het toenemend aantal geboortes en de aangroei van internationale immigratie ontsteken een explosie aan kersverse Brusselaars. 

En ’t is nog niet gedaan: als we de vooruitzichten van Statbel mogen geloven zullen er tegen 2050 liefst 1.326.008 mensen in Brussel rondkuieren. Een oeverloze woonmarkt, die voor bijna de helft (48%) uit eenpersoonsgezinnen is opgebouwd. Wat de vraag naar betaalbare woningen een extra duw in de rug geeft. Een single man en een single vrouw die alleen wonen zoeken immers élk een woning, een koppel speurt naar één liefdesnestje. Simpelweg een verdubbeling van de vraag. Bovendien blijken die kleine huishoudens vooral in het centrum te hokken, waar vastgoed sowieso gegegeerd en prijzig is.

    3. Enorme huurmarkt

Binnenin die gigantische wonigpoel neemt vooral de huurmarkt in Brussel een prominente plaats in. Brusselaars blijken huurders, geen kopers. In 2011 werd amper 39% van de woningen bewoond door eigenaars. Ter vergelijking; in Antwerpen lag dat percentage in dezelfde periode op 51%, in Gent zelfs op 62 à 65%. Brussel is de enige stad in België waar de huurmarkt groter is dan de koopmarkt. Bovendien lijken de verjonging en internationalisering van onze hoofdstad, in combinatie met een dominant aantal eenpersoonsgezinnen, de lokale huurmarkt in de nabije toekomst verder vooruit te stuwen.

     4. Sociaal-economische toestand

De verhouding tussen het aantal sociale woningen en de volledige woningmarkt bedraagt in België 6,5% (zie tabel). Dat is te weinig om de vraag naar dergelijke woningen te kunnen volgen. Onze drie gewesten kampen dan ook met een gigantisch tekort aan sociale woningen. De wachtlijsten blijven aandikken, vooral in Brussel.

Percentage van het aantal sociale huurwoningen in verhouding tot het totale woningpark

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werden er in 2016 36.117 sociale woningen verhuurd, terwijl er nog 39.153 huishoudens op de wachtlijst stonden. Het Brusselse gewest is het enige gewest waar de lijst met potentiële huurders langer is dan de lijst met effectieve huurders. Vorig jaar telde Brussel en omstreken gemiddeld 7,7 sociale woningen per honderd huishoudens, te weinig om de armoededruk te verspreiden.

De nood aan sociale woningen is nochtans het hoogst in de hoofdstad. Door de huidige situatie, gekoppeld aan het hoge armoederisico, toenemende immigratie en dure huurprijzen op de private markt, zal de schreeuw om sociale woningen in Brussel in de toekomst alleen maar luider klinken. Het aanbod kan de vraag niet volgen. Een ideale voedingsbodem voor een vruchtbare vastgoedbelegging.

Interesse? Contacteer ons en investeer in sociaal vastgoed in Brussel.

 

 

 

 

 

 

 

Schrijf u in op de nieuwsbrief
  • We behandelen uw gegevens net zoals ons vastgoed. Met de grootste zorg.