Sluit menu

Investeren in vastgoed onder een vennootschap

De regels van vennootschapsbelasting zijn verschillend met die van de personenbelasting die u elk jaar betaalt. Indien u van plan bent om te investeren in vastgoed onder een vennootschap dan is deze informatie zeer nuttig voor u.

Verschillende aspecten van investeren in vastgoed onder een vennootschap komen aan bod in dit artikel:

Waarop moet u letten met investeren in vastgoed onder een vennootschap?

De regels van vennootschapsbelasting zijn verschillend met die van de personenbelasting die u elk jaar betaalt. Indien u van plan bent om te investeren in vastgoed onder een vennootschap, dan is deze informatie zeer nuttig voor u.
 

Vennootschapsbelasting in het kort

De vennootschapsbelasting is in tegenstelling tot de personenbelasting niet progressief. Wat houdt dit precies in? Bij een hoger inkomen dient u niet meer belastingen te betalen. Er wordt een vlak tarief gehanteerd van 33,99%. Daarboven betaalt een vennootschap geen gemeentebelasting op haar inkomsten.

Een rekenvoorbeeld : aangezien een vennootschap slechts 33,99% belastingen moet betalen, houdt ze van iedere 100 euro die ze verdient 66,01  euro na belastingen.   

↔ ter vergelijking : gemiddeld kan een particulier slechts 44,5 euro opzij zetten. Op die manier kan een vennootschap veel sneller een groot bedrag bij elkaar sparen om in vastgoed te investeren.
 

Verlaagd tarief in vennootschapsbelasting

Onder bepaalde voorwaarden kent het normaaltarief van 33,99% een uitzondering: voor kleine vennootschappen geldt echter een verlaagd tarief. Wanneer het belastbaar inkomen van een vennootschap niet meer dan 322.500,00 € bedraagt zijn de verlaagde tarieven van toepassing:

  • Op de schijf van 0 tot 25.000,00 € : 24,25 % + 3 % crisisbijdrage : 24,98 %.
  • Op de schijf van 25.000,00 € tot 90.000,00 € : 31,00 % + 3 % crisisbijdrage : 31,93 %.
  • Op de schijf van 90.000,00 € tot 322.500,00 € : 34,50 % + 3 % crisisbijdrage : 35,54 %.

Er zijn evenwel voorwaarden verbonden aan dit verlaagd opklimmend tarief :

  • Zo mag de dividenduitkering niet hoger zijn dan 13% van het gestort kapitaal. Ook wanneer de aandelen voor de helft of meer in handen zijn van een andere vennootschap, kan u geen gebruik maken van deze regeling.
  • Uw vennootschap moet aan ten minste één van haar bedrijfsleiders een minimumbezoldiging van € 36.000 (aanslagjaar 2017) toekennen. Voor vennootschappen waarvan het belastbaar inkomen lager ligt dan die € 36.000 volstaat een minimumbezoldiging gelijk aan dat lagere belastbaar inkomen.
  • De algemene vergadering van de onderneming kan ook besluiten de winst volledig uit te keren. Op dergelijk dividend is zowel de vennootschapsbelasting als de roerende voorheffing van toepassing.
  • En ten slotte is de vennootschapsbelasting alleen van toepassing op de winst van de onderneming. De vergoeding die de onderneming aan de zaakvoerder of de bestuurders uitkeert, valt onder de personenbelasting bij die zaakvoerder of bestuurder.
     

Wat met de roerende inkomsten in de vennootschapsbelasting?

In de vennootschapsbelasting is er geen onderscheid tussen roerende, onroerende, beroepsmatige of andere inkomsten. Er wordt alleen gesproken over het belastbaar inkomen en alles wordt tegen het normaal tarief van 33,99% belast.

Een particulier wordt belast op zijn roerende inkomsten tegen een tarief van 25%. Een vennootschap wordt dus zwaarder belast op roerende inkomsten. Toch zijn er drie zaken die we dienen in het achterhoofd te houden:

  1. Als uw vennootschap van een verlaagd tarief kan genieten, betaalt u zelfs iets minder dan 25%
  2. Dividenden kunnen onder bepaalde voorwaarden tot 95% vrijgesteld worden.
  3. De belastingen van een vennootschap worden nog verder verlaagd door de notionele interestaftrek. Dat is een interestaftrek die werd ingevoerd voor alle ondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting om het verschil tussen financiering met eigen vermogen en vreemd vermogen te verkleinen.

Samengevat

  • Een vennootschap wordt belast tegen een vast tarief van 33,99%
  • Een vennootschap betaalt geen gemeentebelasting op haar inkomsten. 
  • Onder bepaalde voorwaarden kan u genieten van een verlaagd tarief.
  • Als vennootschap kan u genieten van de notionele interestaftrek.
     

Investeert u beter via de vennootschap of privé?

Één ideale oplossing bestaat niet. Aan elke mogelijkheid zitten voor- en nadelen. Afhankelijk van de situatie waarin u als persoon en de vennootschap zich bevindt zijn er uiteraard meer voor de hand liggende keuzes. De eerste vragen die u zich moet stellen zijn: Wat wilt u met u pand gaan doen? Koopt u het voor eigen gebruik? En zo ja, koopt u het als gezinswoning of voor uw beroep? Wilt u het verhuren? Zo ja, aan particulieren of aan een professionele partij?

Via vennootschap

Het grootste voordeel om te investeren via de vennootschap is dat u de vastgoedinvestering vaak kan afschrijven, wat jarenlang fiscaal voordeel kan opleveren. Één kanttekening: de grond is niet afschrijfbaar.

Bij de aankoop zijn er dikwijls nog tal van kosten aftrekbaar. Bijvoorbeeld de registratiebelasting (voor een bestaand gebouw), btw (voor een nieuwbouw), notariskosten, eventuele kosten voor een architect, alle kosten van onderhoud en herstellingen, onroerende voorheffing en de interesten op uw lening. Fiscaal erg interessant. Maar de investering in de venootschap moet erop gericht zijn belastbare inkomsten te behouden of te verwerven, want anders kunt u problemen krijgen met de fiscus.

Uiteraard zijn er ook nadelen aan investeren in vastgoed via de vennootschap. Indien u in het huis woont waarvan de vennootschap eigenares is, dan wordt dit fiscaal aanzien als een voordeel van alle aard (op basis van het kadastraal inkomen). Bijgevolg zal u  er dus privé belastingen en sociale zekerheidsbijdragen op moeten betalen.

Waar er wel rekening mee gehouden moet worden is wanneer de venootschap het pand verhuurd, dan komen de huurinkomsten bij het belastbaar inkomen. 
Ontdek onze tips om belasting op huurinkomsten uit vastgoed zoveel mogelijk te vermijden 

In dezelfde lijn: wanneer de vennootschap het pand later verkoopt met meerwaarde. Betalen ze hier ook belastingen op.

Combinatie via vennootschap en privé

In bepaalde situaties kan het interessant zijn om als privépersoon in combinatie met uw vennootschap in vastgoed te investeren.

Dat kan op 3 manieren:

  • Via een gesplitste aankoop: de ene partij koopt de naakte of blote eigendom, de andere het vruchtgebruik.
  • Met recht van opstal: de ene partij bezit de grond, de andere partij wordt (tijdelijk) eigenaar van de gebouwen die erop staan of opgericht worden.
  • Door aan te kopen in onverdeeldheid: zowel jij als privépersoon als de vennootschap worden volledige eigenaar van een deel van het onroerend goed.

Privé

Het aankopen van onroerend goed via een privé investering heeft ook voordelen. Indien aan de voorwaarden voldaan wordt, kan er een beroep gedaan worden op de voordelen van de personenbelasting. Denk maar aan het langetermijnsparen, of de woonbonus.

Een andere mogelijkheid is dat u het pand privé aankoopt, en vervolgens verhuurt aan de eigen vennootschap. Ondankes enkele beperkingen, kan dit ook interessant zijn voor de u en uw onderneming.

Zo gelden er richtlijnen voor de huursom. Boven een bepaald bedrag (berekend op basis het kadastraal inkomen), beschouwt de fiscus het surplus als een bezoldiging, en niet langer als onroerend inkomen.

De fiscale voor- en nadelen van investeren in vastgoed onder een vennootschap

Bent u zelfstandige en wilt u investeren in vastgoed onder uw vennootschap? Dan kan via uw vennootschap een vastgoedinvestering bijzonder interessant zijn. We zetten de aandachtspunten en de voor- en nadelen op een rijtu.

Voordelen van investeren in vastgoed onder een vennootschap

Afschrijven van de investering
Zoals reeds vermeld kunnen de gemaakte kosten bij de aankoop worden afgeschreven wanneer u in vastgoed investeert onder een vennootschap. Daarbij is het niet van belang of er geleend is of waarvoor het pand zal gebruikt worden.

Verwar de afschrijvingsregels via een vennootschap in geen geval met deze van de personenbelasting.

Afschrijven van extra kosten
Naast de aankoopkosten kan ook de registratie- en notariskost worden afgeschreven.

Aftrekbaarheid interesten
Een vennootschap kan de interesten van een lening (uiteraard degene aangegaan voor vastgoed te kopen) alsook aftrekken van de belastingen.

Successieplanning
Een vennootschap maakt het mogelijk goedkoper te schenken dan via de klassieke weg. U schenk dan aandelen, de schenking van aandelen (wat eigenlijk roerende goederen zijn) is goedkoper dan de schenking van vastgoed (of andere onroerende goederen). Wanneer er correct en op het juiste moment gehandeld wordt kan de dure erfbelasting ontlopen worden.

Ontdek hier 4 redenen waarom vastgoed schenken

Nadelen van investeren in vastgoed onder een vennootschap

Huurinkomsten belast
Wanneer een vennootschap een pand verhuurt dient zij belastingen te betalen op de werkelijke huurinkomsten.
In tegenstelling tot privé verhuur: de huurinkomsten zijn dan enkel belastbaar wanneer de huurder een vennootschap is of de huurder het gebouw beroepsmatig in gebruik neemt.

Bekijk hier enkele tips voor de belasing op huurinkomsten uit vastgoed

Meerwaardebelasting bij verkoop
Bij de verkoop van een gebouw en/of terrein dient de vennootschap 33,99% belasting te betalen op de meerwaarde.

In tegenstelling tot privé bezit: de meerwaarde wordt hier niet zo zwaar belast als  in de vennootschapsbelasting.

Hoe kunnen deze 2 kosten vermeden worden?

Wanneer gekozen wordt voor vruchtgebruik kan de meerwaardebelasting tot een minimum beperkt worden. De vennootschap schrijft het vruchtgebruik vervolgens af, inclusief de bijhorende kosten. Wanneer het vruchtgebruik afgelopen is, krijgt de blote eigenaar de volle eigendom. Hij betaalt hier geen registratierechten voor.

Belastingen op vastgestelde meerwaarde
De ‘vastgestelde meerwaarde’ wordt belast bij ontbinding van de vennootschap als er nog vastgoed in de vennootschap zit. De vastgestelde meerwaarde is de meerwaarde die volgens de markt acht gerealiseerd te worden.

Hoe kan u de vastgestelde meerwaarde vermijden?

Aarzel niet om contact op te nemen met onze fiscalisten en vastgoedexperten. Investeringsvastgoed kopen met een vennootschap is vandaag nog steeds een interessante oplossing.

Moeilijker te verkopen
Aandelen met een onroerend goed verkopen is vaker moeilijker dan onroerend goed op zich. De koper kan immers die aandelen niet afschrijven (wat hij met een gebouw wel kan) en heeft dus een fiscaal nadeel.
 

 

Schrijf u in op de nieuwsbrief
  • We behandelen uw gegevens net zoals ons vastgoed. Met de grootste zorg.