Sluit menu

Wat dacht je van een hotelkamer?

Als je beslist hebt om te beleggen in vastgoed omwille van de tastbaarheid en zekerheid (Waarom beleggen in vastgoed?), sta je voor de uitdaging om het soort vastgoed te bepalen waarin je gaat investeren. Het rendement is daarbij vaak doorslaggevend.

Al gedacht aan het kopen van een hotelkamer?

Op de hoogte blijven van de laatste nieuwtjes omtrent vastgoed?

Waarom zijn hotelkamers te koop?

Het is goed om eerst even stil te staan bij de motieven van projectontwikkelaars en hoteluitbaters. Een (goed) hotel bouwen en professioneel uitbaten is niet goedkoop: vandaar de interesse in mede-investeerders. Wanneer je de investering kunt opsplitsen in meerdere onderdelen zoals hotelkamers, is het bedrag dat elke persoon afzonderlijk moet inbrengen beperkt. Zo co-financiert men grote vastgoedprojecten zoals hotels.

Winstdeelname en rendement hotel

Wat koop je eigenlijk?

Houd hier rekening mee: je koopt als investeerder géén hotelkamer waar je zelf mag logeren, je krijgt géén sleutel. Je bent wel notarieel eigenaar van de kamer. Doordat men met een ‘pool’ van hotelkamers werkt, verdeelt men de totale opbrengst van alle kamers over het aantal eigenaars van hotelkamers. Het hoeft dus niet per se ‘jouw’ kamer te zijn die verhuurd wordt, om geld te verdienen.

Je investeert in het hotel in zijn geheel, en geniet van de opbrengsten van het ganse hotelcomplex met bijhorende faciliteiten. Je bent mede-eigenaar van het hotel.

Jouw winstdeelname bedraagt 90%, rekening houdend met 10% beheerskosten.  

Welk soort rendement wil je?

Ben je geïnteresseerd in een belegging, of wil je een vakantiebestemming? In dit laatste geval van gewenst rendement in natura is investeren in een hotelkamer niet aangewezen. Dan koop je beter een vakantiewoning of –appartement. Het budget dient dan wel aangepast (lees: vergroot) te worden.

Budget en instapprijs hotelkamers

Hoeveel budget vereist de aankoop van een appartement of een vakantiewoning? En wat is de instapprijs van een hotelkamer? Een vergelijking van de instapprijzen van verschillende vastgoedbeleggingen is de start van een investering op maat. Met het beperkte bedrag dat investeren in een hotelkamer vereist, kan je geen vakantiewoning of appartementje kopen. Bij Bricks and Leisure kan je bijvoorbeeld al beleggen in hotels vanaf € 115.000, terwijl een kleine woning of appartement meer dan het dubbel kost.

Heb jij voldoende budget om te beleggen in een hotel? Denk ook aan de voordelen van een goedkope lening (en de historisch lage rente) om jouw eigen spaargeld aan te vullen voor een investering. Zelfs indien je dit volledige bedrag zelf op tafel kan leggen, is een lening interessant, gelet op het hefboomeffect. Zorg er wel voor dat de financieringskosten beperkt blijven.

Een concreet voorbeeld van het hefboomeffect:

Je koopt een hotelkamer voor € 125.000 met een jaarlijks rendement van 5% of € 6.250.

Indien je deze investering niet volledig betaalt met eigen middelen (spaargeld), maar met € 30.000 eigen inbreng en een lening van € 95.000 (vind de goedkoopste lening bv. via spaargids.be) kan het rendement van jouw eigen investering oplopen tot bijna 17%: € 6.250 - € 1.235 intresten (bij lening aan 1,3%)= € 5.015 = 16,72% van € 30.000

Trend of hoog rendement: hotels als belegging

Niet alles wat uit Amerika en China komt overgewaaid is de moeite waard. Is het rendement van hotels nu werkelijk hoog, of zijn die investerende Amerikanen en Chinezen geen goed voorbeeld? Dit kwamen we te weten:

Het gemiddeld netto-rendement van opbrengsteigendommen in het algemeen is 3%. Het basisrendement van hotelkamers ligt daarentegen hoger dan bij klassieke appartementen, winkels en kantoren (Bron: studie van ING Bank naar de verhandelbaarheid van hotelvastgoed, november 2007). Een rendement van 3 tot 7% is mogelijk, gelet op de kameromzetten tussen € 12.000 en € 40.000 en de gemiddelde opbrengst van een hotelkamer in België van € 9.000 (Studie Howarth 2012).

Houd rekening met het beperkte meerwaardepotentieel van Belgisch vastgoed in het algemeen. De prijzen van vastgoed kunnen nog stijgen, maar de ‘gouden jaren’ van gigantische meerwaarde bovenop het rendement lijken voorbij. Bij commercieel vastgoed, zeker in de specifieke hotelsector, verwachten adviseurs wel meer groei dan bij residentieel vastgoed.

  • Zoals bij alle vastgoed gaat het om een investering op lange termijn en niet om snelle meerwaarde. Aandelenfondsen bieden hoop op snellere en hogere winst, voor dat gedeelte van jouw beleggingen dat je aan een groter risico wil blootstellen. 
  • Jouw geld zit vast, in tegenstelling tot bij een spaarboekje (dat tegenwoordig wel eerder een ‘verliesboekje’ is).
  • Een slechte ligging (of veel concurrentie), gebrekkige uitvoering of onervaren uitbaters leiden tot weinig verhuur en dus een laag rendement.

Neem geen overhaaste beslissingen. Kies voor een project met grondige studies over de bezettingsgraad (reken op 70%). Ga na of de aannemer betrouwbaar is. Ga in zee met sterke hotelmerken zoals Radisson en Accor (grootste hotelketen van Europa, waaronder Ibis). Bricks and Leisure werkt bijvoorbeeld al jarenlang met deze wereldtop samen.

Groeipotentieel bij rendement hotels

De opportuniteit van beleggen in hotelkamers bestaat in de gestegen interesse voor plaatsen waar men kort kan verblijven. Mensen willen er meerdere malen per jaar op uit trekken: een weekend aan zee of in de Ardennen, een citytrip, een culinaire of culturele uitstap, wellness gevolgd door overnachting… De stress (door werk,…) is groot, family-time of tijd voor de relatie is belangrijk. Redenen om regelmatig op adem te komen. Dit kan niet altijd met een grote, verre reis. Vandaar de groeiende vraag naar locaties voor een aangenaam verblijf van een paar dagen, zoals hotels.

Daarnaast zijn er nog de zakenlui die een meeting willen bijwonen zonder fileleed, internationale contacten en meerdaagse congressen die overnachten in een hotel noodzakelijk maken.

Voor hotelkamers in België zijn er zeker vooruitzichten op meerwaarde. Er zijn namelijk groeikansen voor ons land: België ligt onder het Europese gemiddelde qua waardering van hotelkamers. We zijn op dat vlak aan een inhaalbeweging bezig. Hotelkamers hebben dus een groter meerwaardepotentieel dan andere opbrengsteigendommen.

Rendement zonder zorgen: beheerskosten

Zin om zelf voor verhuring, uitbating, onderhoud en herstellingen te zorgen? Of laat je dat liever aan een professional over? Deze overweging maak je best vooraleer je beslist over een vastgoedinvestering.

Bij een investering in een hotelkamer betaal je 10% beheerskosten. Anderzijds heb je geen zorgen: de uitbating is in andere, professionele handen. Bovendien ontvang je niet enkel de opbrengsten van jouw kamer (of beter nog: van jouw aandeel in alle kamers, gelet op de ‘pool’ van kamers) maar ook van restaurant, bar, vergaderzalen en andere (wellness)faciliteiten van het hotel. 90% van de totale hotelopbrengst gaat naar de investeerders zoals jij.

Tips voor hoger rendement hotels

Ken je de drie belangrijkste voorwaarden voor een succesvolle vastgoedinvestering? Locatie, locatie en … locatie! Dit is ook zo bij beleggen in hotels: de locatie is allesbepalend. Dicht bij een stadscentrum of bezienswaardigheid, of net met een prachtig uitzicht op de natuur… Indien de ligging zowel voor vrijetijdsbesteding als voor zakelijk verblijf interessant is, is jouw broodje gebakken. Een hoge bezettingsgraad is essentieel, dus vermijd een locatie met te veel concurrentie. Vergeet ook de vlotte bereikbaarheid niet. De autosnelweg mag geen uren rijden verwijderd zijn.

Houd er wel rekening mee dat een toplocatie erg duur is. Daarom deze inside-information:

TIPS VAN KENNERS:

  1. Denk aan hotels in opkomende steden, of buurten die in opmars zijn. Bijvoorbeeld omwille van geplande renovaties, nieuwe projecten,… De prijzen vallen daar erg goed mee, terwijl er mooie vooruitzichten zijn.
  2. De beste combinatie van betaalbare locatie en goed rendement vind je vaak niet in een echt stadscentrum, maar in de iets wijdere omtrek van een grote stad. 
Schrijf u in op de nieuwsbrief
  • We behandelen uw gegevens net zoals ons vastgoed. Met de grootste zorg.